Курсы валют

USD
USD
   66,26      -0,52
EUR
EUR
   73,50      -0,48
Источник: ЦБ РФ

Buy luxury apartment Singapore. Real estate investment singapore.

Buy luxury apartment Singapore. Real estate investment singapore.

Singapore is famously known for being one of the most business friendly places in the world. It has an efficient and transparent system and foreigners are welcomed with open arms.
The market is predicted to grow much over the decade as foreigners find Singapore to be a safe place to invest their money.
Buying real estate is also fairly easy, even if there are some regulations toward foreign ownership that you should beware of beforehand.

Can foreigners buy property in Singapore?

In a word, yes. But the regulations differ depending on what property type you buy.
Before we go into details, let’s check how Singapore’s government defines what a foreigner is. According to the government, a foreigner is a person or entity that is not a:

  • Singapore citizen
  • Singapore company
  • Singapore limited liability partnership
  • Singapore society

Buying landed property in Singapore

If you want to buy a landed property, you need to get an approval from the government first. Landed properties can be terraced houses, semi-detached houses, and bungalows.
The application is made online on the Singapore Land Authority (SLA) website and they’ll review your application individually. As explained on SLA’s website, you need to meet the following two requirements, at a minimum, to buy landed real estate:

  • You need to be a permanent resident for at least 5 years
  • You need to make ‘significant contributions’ that’s primarily based on your income assessable for tax in Singapore

The second requirement is a bit vague, I agree. If you’ve been a permanent resident and had a decent track record for 5 years, it can be worth giving it a try.
If you don’t meet these criteria: try to buy a non-landed property instead, like a condo unit or an apartment.

Buying condos in Singapore

You have no particular issues to buy condos as a foreigner in Singapore. It doesn’t even come with a minimum ownership quota for locals, as we normally see in other Southeast Asian countries.
Just be prepared financially as prices can be in the multiples of what we see in places like Ho Chi Minh City and Manila. In fact, luxury condo prices in Ho Chi Minh are 16% on average of those in Singapore.
It’s not strange as Singapore is a corporate haven with low taxes and a well-functioning system. Even if Singapore’s property market might cool down a bit due to the increased Additional Buyer’s Stamp Duty and tightened lending policies, it will perform well long-term.
Just listen to this: Morgan Stanley predicts that the house prices will double by 2030, which kind of speaks for itself.

Buying apartments in Singapore

Singapore’s government has introduced so called subsidized housing through its Housing & Development Board (HDB). This kind of real estate is also referred to as public housing.
As it speaks, these flats are sold at subsidized prices and is a preferred option among young people, but also families with children. Public flats are only available to Singapore citizens or foreigners that are permanent residents.
Condo vs. HDB living: How Does It Affect Your Child?
In case you’re not a permanent resident, private flats and condos are better options.

Process when buying property in Singapore

It’s important that you understand how the buying process works, before engaging in the real estate market.
Below I’ve listed the different steps involved when buying either condos or private apartments.

1. Set up a budget

As mentioned, property is expensive in Singapore when compared to neighbouring countries like Malaysia, Thailand, and the Philippines.
Prices have cooled down a bit, due to measures introduced by the Government. Still, be prepared to pay everything between USD 300,000 – 3 million for a unit in a condo.
It’s not strange that 80% of the Singaporeans reside in HDB apartments as prices are eye watering.
If you are not capable to pay with cash, you’ll need to apply for a mortgage to finance the deal (see step 5 for an explanation about how to get a mortgage).

2. Finding a Singapore real estate agent

Many Singaporeans find properties through local real estate portals and through agencies.
You can check the Council for Estate Agents (CEA) website to find reputable and licensed agents, that can help you through the whole process.
You’ll not have any issues to find a real estate agent that communicates fluently in English, Mandarin, and sometimes even Cantonese.

Real estate agent commissions

Sellers generally pay 2% in commissions to the estate agent, but the rates can stretch up to 4%.
Buyers don’t pay anything except in transactions of HDB apartments where sellers normally pay 2% and buyers pay 1% in commissions to agents.

3. Singapore property lawyers

Dealing with private flats and condos is straightforward and usually don’t require the involvement of a separate lawyer.
This might be the case if you buy landed property as there are stringent regulations to foreign ownership of landed property, as we’ve seen.
Normally, your agent should have good connections with reputable lawyers. Banks can sometimes help you to get in touch with lawyers as well.

The benefits of hiring a lawyer

The lawyer understands the state’s regulations on a more in-depth level and can help you with the communication on the seller’s side, review documents, draft contracts, and so it goes on.
The lawyer will also help you to check the title deed and confirm that there are no hidden encumbrances on the property.
The extra cost of USD 1,500 – 2,000 can help you to save a great deal of money, in comparison to if you handle the complete process by yourself.

4. Getting an Approval in Principle (AIP)

If you plan to apply for a bank loan, you should get an AIP (Approval in Principle) earliest possible. The AIP guarantees that the bank will offer you a loan later on.
To get an AIP, banks check your credit history and finances to assure that you have a good track-record.
If you don’t get an AIP, you might be rejected to get the sufficient finances needed from the bank later. This can create a lot of problems if you’ve already initiated a buying process with a seller.
The AIP will be valid for a period of 1-3 months, thus, be prepared to be efficient once received.

5. Getting a mortgage in Singapore

I recommend you to contact a handful of banks earliest possible to understand what mortgage options you have. You should do this prior to paying any deposits or making any bookings.
There are many banks, such as UOB, who offer mortgages to foreigners covering up to 80% of the purchase value for your first property.

If you decide to buy a second property, the rate will decline a little, and you’ll be able to get a mortgage of up to 50% of the property value.

What is the repayment period of mortgages in Singapore?

If you buy a freehold property, you’ll be able to keep paying off the loan during a period for 35 years. But, you can be maximum 75 years old when the loan period ends.
Let me explain:
Let’s say that you are 35 years old, then you’ll get a payback period of 35 years (35 years old + 35 years = 70 years old, that is less than 75).
However, if you would be 45 years old, you would only be granted a payback period of 30 years.
In case you’ve decided to buy a leasehold property, the same regulation applies as for a freehold property. On top of that, you’ll need to have at least 35 years left of your lease period.

Mortgage application documents

At UOB, you need to submit the following documents to apply for a loan:

  • A filled in application form
  • A passport copy
  • Proof of income: A pay slip, or a bank statement that is less than 3 months old and your employment letter
  • If you have your own business, you need to provide bank statements for the last 3 months and the last 2 years’ tax bills (Notice of Assessment)
  • Submit a copy of the SPA (Sales and Purchase Agreement) or the OP (Option to Purchase)
Other banks offering property loans to foreigners in Singapore

Other bank options than UOB are HSBC and DBS. These banks have a strong presence in Singapore and cater foreigners. Give them a call and send them an email, they’ll be more than glad to help you.
The bank will determine how much you should be granted in loan value, beforehand. This will be done by a Valuer at the bank.
By doing this, you can avoid potential discrepancies between the actual purchase price and the appraised value, which could bring you some hurdles.

Getting a Letter of Offer (LO)

Finally, you’ll receive an LO from the bank (Letter of Offer). The document will contain information, such as the loan conditions (for example, your loan amount and your repayment period).
Review the LO together with the lawyer if needed and sign it, prior to submission to the bank.

6. Pay your deposit / Option to Purchase (OP)

When you’ve found a property that suits your needs, you can put an Option to Purchase (OP) on the property.
By doing so, you need to pay a fee of 1% of the total property value, making it impossible for other speculators to put offers on the property the next 1-3 weeks.
However, you’ll also need to pay additional parts of the deposit during this time, as agreed upon with the seller.
The OP is usually issued by the seller’s solicitor. After you’ve submitted your OP to the seller, you can start to prepare your complete offer.

7. Submit your offer and sign the deal

If you’ve come this far, it’s time to prepare your final offer.
The offer should be written and reviewed together with the real estate agent and/or the lawyer, to make sure that everything is done correctly.
When the seller accepts your bid, your lawyer will help you to transfer the title from the seller.
Finally, the lawyer will finalize all the documents needed and register the property in your name.

Singapore property prices

Property prices have increased significantly over the past years and the government saw no other solution than to tighten lending and increase the buyer’s stamp duties in 2018.
According to Numbeo, the average price per square meter in the city center is around SGD 22,730 (USD 16,840). The average price per square meter in the outskirts on the other hand is SGD 11,343 (USD 8,400).
When looking at new condos for sale in Singapore, prices can start from everything between SGD 500,000 – 1,5 million.

Singapore property taxes

Singapore has among the lowest income and corporate taxes in the world. Unfortunately, this doesn’t apply to property taxes as the government has continuously increased the buyer’s stamp duties over the past years.
It’s understandable, as they do their utmost to to avoid speculation and to cool down the market.
Let’s have a look at the different taxes you need to pay when buying real estate.

Buyer’s Stamp Duty (BSD)

You need to pay the following stamp duty Buyer’s Stamp Duty that’s calculated based on the purchase price or the market value of the property.

Residential property:
  • First SGD 180,000: 1%
  • Next SGD 180,000: 2%
  • Next SGD 640,000: 3%
  • Remaining Amount: 4%
Non-residential property:
  • First SGD 180,000: 1%
  • Next SGD 180,000: 2%
  • Next SGD 640,000: 3%
  • Remaining Amount: 3%
How to calculate the Buyer’s Stamp Duty

Let’s say that you buy a residential property for SGD 500,000, then the calculation will be as follows:
Stamp duty = (SGD 180,000 * 1%) + (SGD 180,000 * 2%) + (SGD 140,000 * 3%
= SGD 9,600
However, it doesn’t stop here.
To reduce the influx of foreigners, the government has introduced an additional stamp duty called ABSD (Additional Buyer’s Stamp Duty) that’s applicable to foreigners.

Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)

The Additional Buyer’s Stamp Duty is set to a hefty 20% as of 2018. Hence, the total stamp duty would be as follows, with a purchase price of SGD 500,000:
SGD 9,600 (original Stamp duty, see above) + SGD 500,000 * 20% = SGD 109,600

Seller’s Stamp Duty (SSD)

You’re not only subject to a stamp duty when buying property, but also when selling, depending on the holding period.
Property bought after the 11th of March 2017 are taxed as follows with the Seller’s Stamp Duty:

  • Holding period up to 1 year: 12%
  • 1-2 years: 8%
  • 2-3 years: 4%
  • More than 3 years: No SSD

Annual property tax

Some people get confused about the concept of the annual property tax and how it’s calculated.
Simply put, the annual property tax is calculated by multiplying the (appraised) annual rental value of your unit with a property tax rate. The rate increases progressively.
Keep in mind that it doesn’t matter if you rent out your unit or use it for self-dwelling, you always need to pay the tax. However, the rates are significantly lower if you live in the unit.
The property tax rates are currently as follows.

In case your property is occupied by a tenant:
  • First SGD 30,000 = 10%
  • Next SGD 15,000 = 12%
  • Next SGD 15,000 = 14%
  • Next SGD 15,000 = 16%
  • Next SGD 15,000 = 18%

You need to pay a rate of 20 % in case the annual value exceeds SGD 90,000.

In case your property is self-occupied:
  • First SGD 8,000 = 0%
  • Next SGD 47,000 = 4%
  • Next SGD 5000 = 6%
  • Next SGD 10,000 = 6%
  • Next SGD 15,000 = 8%
  • Next SGD 15,000 = 10%
  • Next SGD 15,000 = 12%
  • Next SGD 15,000 = 14%

You need to pay a rate of 16% in case the annual value exceeds SGD 130,000 in total.

Capital gains tax

In general, you don’t need to pay any capital gains tax on the profit you make when selling your property.

However, that’s not the case if you merely invest in Singaporean properties with a profit-seeking incentive.
Each case is determined on an individual basis, usually the following items will be taken into consideration:

  • How often you make property transactions
  • Why you buy/sell properties
  • What financial resources you use to have the property, and for how long you keep the property

Can non-resident foreigners buy property in Singapore?

Yes, as explained above, you don’t need to be a resident to buy a property.
But the types of properties you can buy will be limited, usually foreigners tend to buy condos and apartments.

Renting out property in Singapore

Even if Singapore properties provide lower rental yields compared to places like Bangkok and Ho Chi Minh City, you can still make decent money on rentals.
Many people talk about the great percentage yields from rentals in countries like Cambodia. But these countries aren’t politically stable, self sustaining, nor do they have as high demand of property as Singapore.
The monthly rentals are high in Singapore and can range from everything between USD 2,000 – 10,000.

Process when renting out property in Singapore

Before you rent out your property, you need to find a tenant. This can be done by contacting your real estate agent. As you’re a foreigner, it’s best to let them handle this in the start.
When you’ve found a tenant, you need to set up a tenancy agreement.
The tenancy agreement should include both your’s and the tenant’s personal and contact information, such as your dates of birth and residential addresses.
The agreement should also state general conditions regarding what appliances and utilities that belong to the apartment, for how long the lease period will be and monthly rents.
I recommend that you ask the real estate agent to provide a standard contract for you to review, you can also search on the internet for samples.
After you’ve signed the tenancy agreement, you need to apply electronically and get permission from the IRAS (the Inland Revenue Authority of Singapore).

How high is the rental income tax?

The rental income tax is high and set to 22% for foreigners.

Property websites in Singapore

Singapore is famous for being a tech-savvy nation, especially when comparing to its regional rival Hong Kong.
We’ve seen a number of new property websites popping up during the past decade. You can even find a number of websites focusing on property loans and that provide various services, expertise, and mortgage calculators.
When it comes to property news and listings, some of my personal favorite websites are:

  • Propertyguru
  • iProperty
  • 99.co
  • Edgeprop

Buy luxury apartment Singapore. Real estate investment singapore.

Predám luxusný byt Bratislava. Predám luxusný byt bratislava.

Predám luxusný byt Bratislava. Predám luxusný byt bratislava.

Kúpa bytu alebo prenájom?

Vlastniť nehnuteľnosť je snom väčšiny ľudí. Vlastný byt dáva ľuďom pocit istoty v neistých časoch. Taktiež je to skvelá investícia na dôchodok. Väčší byt na starobu vymeníte za menší a z rozdielu si môžete vykryť výdavky na život.
Prenájom je výhodný, ak je vaša aktuálna životná situácia stále v období veľkých zmien. Ak ešte neplánujete rodinu alebo viete, že sa v blízkom čase presťahujete, je nájom lepšia forma bývania.

Kúpa bytu ako investícia

Pre vlastnú nehnuteľnosť dnes hovoria tieto faktory:

  • Vlastniť je veľmi silná túžba, ktorá vám dáva slobodu a pocit istoty. Je len na vás, ako dlho budete v nehnuteľnosti bývať, ako si ju zariadite a aké s ňou máte plány do budúcna.
  • Máte kontrolu nad financiami. Nikto vám len tak nezvýši mesačný nájom alebo vám nezmení vašu finančnú situáciu. Všetko je pod vašou kontrolou a záleží len na vás ako k nehnuteľnosti pristúpite.
  • Investícia do budúcnosti. Nehnuteľnosti sú veľmi jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné a ich cena dlhodobo rastie. Bytom sa môžete zaopatriť na starobu.
  • Rekordne nízke úroky na hypotékach. Zobrať si hypotéku pred piatimi rokmi a dnes je obrovský rozdiel. V dobe lacných peňazí sa úroky dostali na historicky nízke hladiny. Práve tieto úroky mnoho ľudí presvedčia na kúpu vlastného bývania.

Bonus zadarmo

stiahnite si zadarmo porovnanie lokalít v Bratislave

Kedy si nekupovať nehnuteľnosť?

Zmysel kupovať nehnuteľnosť nemá vtedy ak meníte životnú situáciu, napr. sa plánujete sťahovať alebo meníte kariéru.
Rozhodujúcim kritériom je vaša finančná situácia. Ak nemáte pravidelný príjem, dostatočné úspory, radšej s kúpou nehnuteľnosti ešte počkajte. Banka vám pri žiadosti o hypotéku pridelí nízku bonitu, ktorá sa prejaví nižšou schválenou sumou úveru a vyšším úrokom. Riskovať tak omeškanie splátky a následnú stratu bývania je zbytočné.

Kedy kupovať nehnuteľnosť?

Ak plánujete životnú zmenu v podobe rodiny, je lepšie uvažovať o vlastnom bývaní. Hovorím tu o rozmedzí minimálne 5 rokov. V dnešnej dobe už pravdepodobne nebudete bývať na jednom mieste po celý život.

Byt sa tiež oplatí kúpiť, ak vás mesačná splátka vychádza menej ako suma mesačného nájmu nehnuteľnosti.

Kúpa bytu podľa účelu:

  • Kúpa bytu na bývanie – je kúpa, ktorou riešite svoje vlastné bývanie. Väčšinou hľadáte dokonalú nehnuteľnosť, ktorá neexistuje.
  • Kúpa bytu ako investícia – je kúpa, kedy si kupujete nehnuteľnosť za účelom ďalšieho prenájmu, ktorý vám minimálne spláca hodnotu nehnuteľnosti, v tom lepšom prípade každý mesiac zarába. V takomto prípade hľadáte nehnuteľnosť, ktorá ma najväčší potenciál na úspešný, ideálny dlhodobý prenájom. Investícia do bytu sa javí ako lákavá ponuka. V dobe nízkych úrokov na hypotékach však takto podobne rozmýšľa mnoho ľudí. Alebo práve mnoho podnájomníkov si kupuje vlastné bývanie.

Môže to byť lokalita v centre, prípadne byt s menšou výmerou pre mladého single nájomníka.

Tip

Na stránke akebyty.sk nájdete pôdorosy všetkých bytových domov na Slovensku. Stačí zadať adresu a zistíte, kde sa aký byt nachádza.

Oplatí sa kúpa bytu?

Každý z nás chce kúpiť byt za najlepšiu cenu počas obdobia najnižších úrokových sadzieb hypotéky. Mojou radou je pozerať sa viac na lokalitu, ako na samotnú cenu nehnuteľnosti. Tá ma vždy väčšiu váhu na hodnote nehnuteľnosti ako ostatné parametre.
Inak sa treba riadiť sedliackym rozumom. Ideálne nekupovať nehnuteľnosť na vrchole najvyšších cien a dopytu, kedy môže najmä cena starších bytov po bubline poklesnúť.

Kritériá výberu nehnuteľnosti

Ak máte jasno, že si chcete kúpiť vlastné bývanie, prichádza krok výberu nehnuteľnosti.
Najdôležitejším kritériom je výška vášho rozpočtu. Ten vám hneď napovie, aký byt a v akej lokalite či v mestskej časti si môžete dovoliť.
V prvom rade si zadefinuje kľúčové kritéria, ktoré nehnuteľnosť musí bezpodmienečne spĺňať, a ktoré nehnuteľnosť môže spĺňať. Ak napr. chcete balkón, nechcete byt na prízemí alebo má mať bytový dom výťah, všetko si napíšte. Príliš to však nepreháňajte a buďte flexibilný, inak svoju vysnívanú nehnuteľnosť nikdy nenájdete.

Kúpa bytu na hypotéku

Ak plánujete nehnuteľnosť financovať hypotekárnym úverom, je dobré si vo vašej banke zistiť návštevou pobočky predpokladanú maximálnu sumu úveru, ktorý vám banka poskytne.
Výška úveru sa vypočítava na základe vašej bonity. Berie sa do úvahy výška vášho príjmu, vaše záväzky a náklady i ďalšie údaje. Pracovník banky vám väčšinou povie aj predpokladanú výšku úrokovej sadzby a výšku mesačnej splátky.
Väčšina bánk vám poskytne úver v maximálnej výške 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Zvyšnú sumu musíte doplatiť z vlastného. 100% hypotéky sú už dnes zriedkavé a väčšinou sa dajú získať v Bratislave alebo v Košiciach pri nehnuteľnostiach z vyššou hodnotou a medzi klientami s vynikajúcou bonitou.

Lokalita nehnuteľnosti

Vyše 50% z hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Práve poloha určuje nielen aktuálnu, ale najmä budúcu hodnotu nehnuteľnosti.
Hodnotu lokality ovplyňujú najmä množstvo pracovných príležitosť, vybavenosť a dostupnosť škôl, možnosti na trávenie voľného času a celková bezpečnosť.
Hodnota lokality
Dnešný trend bývania na vidieku a dochádzanie za prácou do mesta je pre mnohých ľudí dlhodobo neudržateľný. Neustále pendlovanie a čas zabitý v zápchach mnohokrát nestojí za lacnejšiu nehnuteľnosť mimo mesta.

Tip

Pozrite si, kde je najlepšie bývanie v Bratislave podľa lokality.
Dostupnosť a kvalita škôl
Nevýhody bývania mimo mesta sa naplno prejavia až s príchodom detí. Rodičia sa stanú nedobrovoľní taxikári, pretože svoje deti rozvážajú do školy na krúžky a späť.
Trávenie voľného času
Tu je to skôr otázka preferencií. Ak si neviete predstaviť žiť napr. bez kultúry alebo nočného života, život na dedine vás pravdepodobne neuspokojí. Do hodnoty nehnuteľnosti sa tak odzrkadľuje blízkosť služieb a kultúrneho vyžitia.
Bezpečnosť a životné prostredie
Každý z nás chce žiť a vychovávať svoje deti v bezpečnom prostredí. Vyhlásiť celú mestskú časť za nebezpečnú je veľké zjednodušenie. Mnoho mestských častí má problémové len niektoré ulice (napr. okolie Pentagonu v Podunajských Biskupiciach alebo Luník 9 na sídlisku Terasa)
Pomôcť vám aspoň na úrovni mestských častí a okresov môže tzv. mapa kriminality Ministerstva vnútra SR a detailnejšie na stránke Ministerstva vnútra SR.

Veľkosť a rozloha bytu
Rozloha a veľkosť bytu by mala vychádzať z vašich potrieb a preferencií. Pri počte izieb je to jednoduchšie ako pri výmere v m2.
1 a 2-izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí v ňom budú žiť sami alebo s partnerom a neplánujú v blízkej dobe rodinu. Pred väčšou výmerou tak môžu uprednostniť radšej lepšiu polohu v centre mesta. Vyberajte tak byt, ktorý má investičný potenciál a predajom alebo prenájmom bytu len získate. Takéto byty sa vyznačujú príťažlivou lokalitou a menšou výmerou.
3 izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí plánujú rodinu a prírastok. Ak vám to financie dovolia, voľte radšej 3izbový ako 2izbový byt. V prepočte ceny za m2 vychádza trojizbák výrazne výhodnejšie.

Tip

Zistite si orientačnú cenu nehnuteľnosti v kalkulačke Ministerstva financií.

 

Pri výmere je situácia komplikovanejšia. Mnohé byty s papierovou výmerou v m2 sa v praxi od seba líšia najmä kvôli dispozícii, ktorá vie bytu pocitovo a prakticky „pridať“ metre štvorcové alebo naopak.
Mnohé byty, ktoré nájdete ako 3izbáky nemajú plnohodnotné 3izby. Je preto dôležité, že na osobnej prehliadky si veľkosť izieb zažijete osobne.

Dispozícia a orientácia domu a bytu na svetové strany

Jednou z prvých vecí, ktorú budete pri obhliadke bytu posudzovať je dispozícia bytu. Väčšinou je ju ťažké a finančné náročné meniť. Výhodu majú majitelia tehlových bytov, kde je búranie nenosných priečok relatívne jednoduché. Ak však máte k dispozícii zásadné problémy, hľadajte ďalej.
Orientácia domu alebo bytu v bytovom dome na svetové strany je skôr otázkou preferencií ako daných pravidiel. Určite ju však nepodceňujte. Ak máte radi slnko, svetlo a teplo, hľadajte byt s južnou a západnou orientáciou.
Prehliadku bytu si naplánujte počas denného svetla.

Je lepšie ak je byt orientovaný minimálne na dve svetové strany, ideálne ak je denná časť na južnej a západnej strane a nočná časť skôr na sever a východ.

Obhliadka bytu

Ako prebieha taká obhliadka bytu?
Základom je dohodnúť si stretnutie. Nechajte hovoriť realitného makléra, ktorý vám byt predstaví. Následne sa pýtajte na základné veci. Aký je stav bytu a aké rozvody energií boli menené. Pýtajte sa tiež na históriu bytu a majiteľov.
Mali by vás tiež zaujímať mesačné náklady na byt, možnosti parkovania alebo susedia v bytovom dome. Nepodliehajte žiadnemu tlaku. Ak ste napr. byt videli vo večerných hodinách a páči sa vám, vyžiadajte si ďalšiu obhliadku cez deň. Neverte príliš realiťákom a nátlaku typu: „Pred vami tu bol záujemca, ktorý si na tento byt robí zálusk.“ Podobné historky vo vás majú vzbudiť pocit, že o byt môžete kedykoľvek prísť.

Kúpa bytu v pôvodnom stave alebo byt po rekonštrukcii?

Už dopredu si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hľadáte. Novostavby sú pripravené hneď na zariaďovanie a tak je sťahovanie do nového bývania relatívne rýchle. Aj kvôli technickému stavu sú, oproti starým bytom, drahšie o zhruba 20 až 30 percent.
Ak si chcete byt zrekonštruovať podľa vlastných predstáv alebo hľadáte starý byt v centre mesta s určitou atmosférou, tak sa rekonštrukcii zvyčajne nevyhnete. Pred kúpou si poriadne prezistite technický stav budovy.
Mnohé staré byty sú nedostatočne zabezpečené alebo majú komplikované vykurovanie. Môžu na váš číhať viaceré nástrahy, ktoré zistíte až po začatí rekonštrukcie. Všímajte si tiež bytový dom ako celok. Ak spoločenstvo vlastníkov bytov nerealizovalo žiadnu väčšiu rekonštrukciu, je len otázkou času kedy táto mína vybuchne.
Byt v pôvodnom stave vás bude stáť viac úsilia, ale tiež možnosť si ho prispôsobiť úplne podľa svojich predstáv.

Na trhu tiež nájdete byty, ktoré majitelia čiastočne alebo kompletne zrekonštruovali. V prvom rade sa budete musieť prispôsobiť vkusu predchádzajúcich majiteľov. V druhom rade sú však tieto rekonštrukcie veľmi amatérske a započítavajú si ju do ceny nehnuteľnosti. Fakt, že v byte máte síce novú, ale nekvalitnú kuchyňu z Poľska alebo bezpečnostné čínske dvere z papiera, za tú cenu bytu nestojí.
V inzerátoch tiež nájdete byty, ktoré sú kompletne zrekonštruované na ďalší predaj. Ja by som sa takýmto bytom z ďaleka vyhol. Takáto rekonštrukcia slúži na maximalizáciu zisku, preto v bytoch nájdete veľmi lacné a nekvalitné materiály, ktoré na prvý pohľad nemusia vyzerať zle.

Mesačné náklady na byt

Zaujímať by vás mali aj mesačné náklady na byt. Ak sa vám mesačná zálohová platba zdá príliš vysoká, skúmajte čo je za tým.
V bytovom dome sa mohlo zrealizovať viacero rekonštrukcií, ktoré môžu byť financované napr. úverom. Mesačné náklady sa tak môžu oproti novostavbe vyšplhať o desiatky EUR mesačne navyše. Zistite v akej výške sa a na aké obdobie je bytový dom viazaný úverom na rekonštrukcie, pretože tieto náklady sa vás budú priamo dotýkať určité obdobie.
Opačným prípadom je sporenie na rekonštrukcie prostredníctvom fondu opráv. Je to opatrnejšie riešenie, ale nutné opravy – ako výmena strechy, výťahov alebo zatepľovanie sa môžu premeniť na projekt desaťročia. Často takéto opravy blokujú starší vlastníci bytov, ktorí nesúhlasia s vyššími výdavkami.

Ďalšie faktory výberu bytu

Hodnota, cena a následne kúpa bytu závisí od niekoľkých ďalších faktorov, ktoré cenu buď znižujú alebo zvyšujú.
Poschodie bytu
Platí, že byt na prízemí alebo mierne zvýšenom prízemí má nižšiu cenu ako byty na vyšších poschodiach. Je to kvôli zvýšenej prašnosti a hluku, nižšej svetelnosti bytu, bezpečnosti a zníženému súkromiu.
Ľudia sa tiež vyhýbajú bytom na najvyššom poschodí, kde je zase obava zo zatekajúcej strechy. Na druhú stranu znamená vyššie poschodie lepší výhľad, súkromie, svetelné podmienky a vyššiu kvalitu života.
Počet bytov
Veľmi logicky je cena za byt vyššia, ak je počet bytov v dome nižší. Za väčšie súkromie sa pripláca a má to aj svoje výhody. Niekomu však môže na druhú stranu vyhovovať masové bývanie, kde má zaručenú väčšiu anonymitu.
Výťah
Absencia výťahu v bytovom dome sa považuje za negatívum najmä v prípade, že máte malé deti alebo bývate so seniorom. Vynášanie detského kočíku, či schádzanie niekoľko poschodí pešo vo vyššom veku je faktorom, ktorý treba pri výbere bytu zvážiť.
Pivnica
Veľmi často byt nemá z rôznych príčin pivnicu, ktorá sa vám určite zíde na odkladanie vecí, ktoré do bytu nepatria. Jej vlastníctvo je určite veľká výhoda.
Balkóny a terasy
Vlastniť balkón alebo lodžiu má svoje výhody, všímajte si však aj ich reálne využitie. Ak sú situované do rušnej ulice alebo do priestoru, kde nemáte žiadne súkromie, stráca balkón svoj význam.
Parkovanie
Veľkým problémom dneška je parkovanie. Zistite si, ako je to s voľnými miestami v lokalite skôr ako prídete o nervy.

Kúpa bytu ako postupovať

Ak ste našli váš nový byt a preklepli ste si vlastníkov bytu na liste vlastníctva čaká vás séria krokov, ktoré vedú k úspešnej kúpe a predaju nehnuteľnosti.
Aký postup pri kúpe bytu nasleduje?

  1. Rezervačná zmluva – podpisom tejto zmluvy a zložením rezervačného poplatku alebo zálohy vyjadrujete svoj vážny záujem o kúpu.
  2. Príprava zmlúv – právnik realitnej kancelárie vyhotoví buď návrh zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo priamo návrh kúpnej zmluvy.
  3. Ak budete nehnuteľnosť financovať prostredníctvom hypotéky, budete potrebovať znalecký posudok.
  4. Žiadosť o hypotekárny úver – samozrejme v prípade, ak byt chcete financovať prostredníctvom úveru z banky.
  5. Kúpa nehnuteľnosti – znamená uzavretie zmluvy o kúpe všetkými vlastníkmi nehnuteľnosti. Budete tiež podpisovať návrh na vklad. Záložné zmluvy podpisuje ešte súčasný majiteľ, úverové zmluvy podpisujete vy.
  6. Na kataster nehnuteľnosti vkladáte záložné zmluvy a následne kúpne zmluvy.
  7. Prevzatie nehnuteľnosti prebieha prostredníctvom protokolu o odovzdaní. Urobíte si odpočet všetkých meračov energií (elektrina, voda, plyn, kúrenie). Následne sa už prihlásite na odber energií ako nový vlastník.

Predám luxusný byt Bratislava. Predám luxusný byt bratislava.

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.

1. økonomi: Før du går i banken

Inden du har dit første møde med banken, bør du kende din økonomi godt og have alle de relevante oplysninger klar til mødet. Foruden din løn og din jobsituation kan banken fx spørge, hvilket liv du vil leve som husejer, om du fx har en dyr hobby, rejser meget eller har dyre madvaner - og bede dig estimere, hvor mange penge det kræver hver måned. 
Hvor stort et beløb du kan låne, afhænger af din månedsløn. For at sikre at du har luft i økonomien og ikke overbelåner dig selv, ser bankerne især på dit rådighedsbeløb og din gældsfaktor. 
Rådighedsbeløbet er det beløb, du/I har tilbage hver måned til mad, tøj og biografture m.m., efter at de faste udgifter til fx lån, grundskyld (hvis ejerbolig), forsikringer, evt. fagforening m.m. er trukket fra. Jo højere dette beløb er, jo mere kan du låne.

Rådighedsbeløbet pr. måned bør minimum være:     

  • 5.000 kr. for 1 voksen    
  • 8.500 kr. for et par
  • + 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn

Gældsfaktoren er det nøgletal, der fortæller banken, hvor kreditværdig du er. Nøgletallet fremkommer ved at dividere din samlede gæld med din bruttoindkomst, og jo lavere tallet er, jo bedre. Hvis du har billån, studielån, kassekredit osv., skal de regnes med i gældsfaktoren.

Gældsfaktoren må maksimalt være:    

  • Ejerbolig: 3,5 x husstandens indkomst før skat.
  • Andelsbolig: 1,75 x husstandens indkomst før skat – forudsat god økonomi i andelsboligforeningen.

Retningslinjerne er udarbejdet af Finanstilsynet i december 2015 og stammer fra ”Vejledning til regnskabsindberetning for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. Vejledningen er fortsat gældende i februar 2018.
Realkreditselskaber og banker har dog mulighed for at fravige vejledningens retningslinjer, hvis låntager har en meget højt rådighedsbeløb og en robust formue.
Med beregneren nedenfor kan du få et bud på, hvor stort et beløb du kan købe for, hvis du køber ejerbolig.

Beregn, hvor meget du kan låne til boligkøb

Med beregneren nedenfor kan du få en fornemmelse af, hvor meget du maksimalt kan købe ejerbolig for. Beregneren kan kun bruges i forbindelse med køb af ejerbolig, da der gælder andre låneregler for fx andelsboliger.
Før du bruger beregneren, skal du være opmærksom på, at udbetalingen mindst skal udgøre 5 pct. af købesummen. Du kan justere størrelsen af din udbetaling, så den udgør mindst 5 pct. 
Normalt må husstandens samlede bruttogæld ikke overstige 3,5 gange husstandsindkomsten. I de to storbyområder er der dog en tendens til, at gældsfaktoren kommer op på fire. Hvis du vil købe i Aarhus eller København, kan du overveje at justere gældsfaktoren til fire. 
Er du over 60 år, skal du være opmærksom på, at mange kreditforeninger ikke vil gå med til en gældsfaktor meget over 2, selvom din økonomi er stærk.
Beregneren forudsætter, at du ikke har nævneværdig opsparing ud over penge til den nødvendige udbetaling.

3. Låneaftale: Hvad skal du gå efter?

Det er lovpligtigt at banker og andre, der låner penge ud skal oplyse åOP på deres lån. Foto: Torben Klint
Når du skal vurdere, hvor du får det bedste boliglån, er der især ét tal, du skal kende, og det er de årlige omkostninger i procent, som forkortes åOP. 
åOP'en er populært sagt den samlede kilopris på lånet hvert år inklusiv renter, gebyrer og omkostninger. Og jo lavere åOP er, jo billigere er lånet for dig. Det er lovpligtigt, at banker og andre, der låner penge ud, skal oplyse åOP på deres lån. 
Når du sammenligner åOP på forskellige lånetilbud, skal du sikre dig, at det er samme størrelse lån og samme løbetid (antal år, du betaler det af på). åOP’en vil alt andet lige være lavere på et lån med lang løbetid i forhold til et lån med kort løbetid, fordi omkostningerne ved lånet fordeles over flere rater. 
To ens lån med samme åOP er ikke det samme, som at de er lige attraktive. Lån med en høj rente og lave gebyrer vil typisk være det mest fordelagtige for dig. Renten kan nemlig trækkes fra i skat, og det kan gebyrerne ikke. 
Hvis en bank med en relativt høj åOP siger til dig, at de kan give dig et bedre samlet tilbud, hvis de også overtager dine forsikringer og pensioner, skal du holde tungen lige i munden. Det kan mudre regnestykket, og du bør derfor vurdere boliglån, pension og forsikringer hver for sig.

4. Bank eller realkreditinstitut: Hvor låner du pengene bedst?

  • Hovedparten af al boligfinansiering foregår stadig gennem et realkreditselskabeb, men enkelte storbanker tilbyder realkreditlignende lån, hvor vilkårene matcher vilkårene i et realkreditselskab. Bankerne ejer realkreditinstitutterne, og de rådgiver kun inden for deres egne produkter. Jyske Bank ejer BRFKredit. Danske Bank ejer Realkredit Danmark. Nordea ejer Nordea Kredit. Nykredit ejer TotalKredit. 60 små banker, sparekasser og andelskasser i Danmark bruger også Totalkredit.
  • Realkreditlån ydes på baggrund af obligationer, som sælges på fondsbørsen. Det er i princippet den, der køber obligationerne, du låner pengene af. Overvej at vælge et realkreditselskab med lave bidragssatser på netop din finansieringsmodel.
  • Banklån ydes af banken og bruges typisk til fuld finansiering af køb af andelsbolig og til delvis finansiering af ejerbolig. På mybanker.dk finder du inspiration til, hvor du kan finde de billigste banklån til boligen.
  • Bankrådgiverne kan ikke bare forhandle med dig, som de selv vil. De har en ramme, som de kan forhandle inden for, og de skal i nogle tilfælde have deres udspil godkendt af en afdelingsleder.Men det betyder ikke, at du ikke skal forsøge at forhandle. Og husk, at en bank i princippet er en butik. Er du ikke tilfreds med den rente, banken tilbyder dig, så prøv at forhøre dig hos en eller flere andre banker. Du har krav på at få at vide, hvad den laveste rente er i banken, og hvad betingelserne for denne rente er.

5. Boliglånet: Sådan finansierer du din nye bolig

Der er stor forskel på, hvordan du finansierer din bolig, alt efter om du skal købe en ejer- eller en andelsbolig.

EJERBOLIG:

Det totale beløb (100 procent), du skal bruge til køb af ejerbolig, består typisk af 3 forskellige elementer:

  • Realkreditlån – op til 80 procent: Med realkreditlån kan du belåne op til 80 procent af boligens salgsværdi. Som sikkerhed for lånet tager realkreditinstituttet pant i din bolig, den såkaldte 1.-prioritet, hvilket vil sige, at realkreditinstituttet har førsteret til at få sine penge tilbage, hvis boligen ryger på tvangsauktion.
  • Banklån – op til 15 procent: Banken yder lån på op til 15 procent af det totale finansieringsbehov. Som sikkerhed for lånet tager banken pant i din bolig, den såkaldte 2.-prioritet. Vær opmærksom på, at boliglånet typisk bliver lidt højere end de nævnte 15 pct. af vurderingen, da omkostninger til etablering af realkreditlån og banklån lægges ind under boliglånet.
  • Udbetaling – mindst 5 procent: Banken vil normalt forvente, at du selv lægger 5 procent kontant i udbetaling til boligen. Du kan selvfølgelig altid lægge en højere udbetaling, hvilket vil gøre hele finansieringen billigere, fordi du skal låne mindre. Oven i udbetalingen skal du lægge cirka 30.000 kr. til advokat, stempling af skøde og en eventuel ejerskifteforsikring. Eksemplet gælder ved køb af et hus til 2,5 millioner kr.

OM REALKREDITLåN:

  • Afdrag eller ej: Du kan som regel vælge at betale af på et realkreditlån med det samme, eller du kan vælge et lån med afdragsfri periode, fx fordi du betaler dit banklån ud i denne periode.
  • Låneperiode: Samtidig skal du tage stilling til, hvor lang tid du vil være om at betale lånet af, fx 10, 20 eller 30 år. Jo kortere løbetid lånet har, jo mindre vil du samlet set skulle betale for det – men jo højere vil den månedlige ydelse være på lånet, og jo hårdere vil du sidde i det i dagligdagen.

OM FLEKS- ELLER FASTFORRENTEDE LåN:

  • Fast eller fleks: Du skal også tage stilling til, om du vil have et fastforrentet lån, hvor du betaler den samme rente i hele lånets løbetid, eller et variabelt lån – også kaldet flekslån.
  • Tager du et flekslån, kan du fx vælge om renten skal tilpasses hvert år (F1-lån), hvert 3. år (F3-lån) eller hvert 5. år (F5-lån). Jo længere periode du vil have din rente låst fast, jo højere er renten.
  • Renten på et fastforrentet 30-årigt lån er således højere end på et F3-lån. P.t. er renten dog generelt meget lav, og selv på de 30-årige lån er renten relativt lav sammenlignet med tidligere år.

ANDELSBOLIG:

Der ydes ikke realkreditlån til andelsboliger, da du ikke har en tinglyst ejendomsret over boligen.

Banklån til andelsbolig:

  • Andelsboliger finansieres sædvanligvis med banklån med variabel rente, hvilket vil sige, at renten kan svinge gennem hele lånets løbetid. Nogle banker tilbyder dog lån med fast rente over en begrænset årrække, hvilket kan vise sig som en dyr løsning.
  • Der er meget færre krav til at belåne en andelsbolig, og det kan variere fra bank til bank – herunder hvad du skal lægge i udbetaling, og om lånet kan deles op i portioner, hvor du betaler forskellig rente.
  • Når du skal optage lån i banken med din andel som sikkerhed, skal du være godkendt af andelsboligforeningen som andelshaver med brugsret til den angivne bolig. Denne godkendelse kaldes 'erklæring om adkomst'.

6. Få overblik, før du låner

Forbered dig før du tager ind til banken for at låne, få evt. en uvildig rådgivers råd. Foto: Torben Klint
Når du skal låne penge til at købe en andelsbolig eller en ejerbolig, så husk, at banken er en forretning. Du tilbyder banken at låne deres penge, og det er det, de tjener deres penge på –  og de tilbyder så nogle vilkår, du kan gøre det på. Som i alle forhandlinger er det godt at være velforberedt. Og som med alle andre varer, du køber, er det godt at undersøge, om prisen på et identisk produkt, i dette tilfælde et boliglån’, er billigere at anskaffe sig ’i en anden butik’.

Få overblik over, hvem der er billigst for dig at låne hos

En let og billig måde at få et overblik over, hvad banken kan tilbyde, er at bruge sammenligningsportalen www.mybanker.dk. Her kan du både sammenligne banklån og realkreditlån og dermed få et hurtigt overblik over, hvem der tilbyder den bedste rente.

7. Boligtype: Skal du købe en andel eller en ejerbolig?

Rent økonomisk er der fordele og ulemper ved enten at købe en ejerbolig eller en andelsbolig.

Ejerbolig - for og imod:

  • Det gode ved ejerboliger er især, at du kan få realkreditlån, som er billigere og til en fast rente i forhold til de banklån, du kan få til en andelsbolig.
  • Du kan også låne et meget højere beløb til en ejerbolig.
  • Til gengæld er det meget dyrere at købe en ejerbolig end en andelsbolig, bl.a. fordi både staten og pengeinstitutterne opkræver en række gebyrer og afgifter, som er forbundet med selve købet.
  • Du kan også risikere at skulle betale for større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen i en ejerforening.
  • Hvis du køber et hus, bør du derfor sætte dig ind i, hvad din ejerskifteforsikring dækker:

Hvad dækker ejerskifteforsikringen, og hvad dækker den ikke

Andelsbolig – for og imod:

  • Andelsboliger er ofte meget billigere end ejerboliger, så du ikke behøver at tage så stort et lån.
  • Samtidig er selve købet også meget billigere, fordi der ikke er lige så meget papirarbejde og lige så mange afgifter forbundet med det.
  • Til gengæld er lånet dyrere til en andelsbolig, fordi du kun kan tage det som banklån og ikke realkreditlån. Det betyder, både at renten er højere, og at den er variabel.
  • Større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen bliver dækket over fællesudgifterne i en andelsboligforening.
  • Ved køb af andelsbolig vil banken gennemgå andelsboligforeningens økonomi/referat fra generalforsamling og vil derudover også sende en valuar ud og se på din bolig som en ekstra sikkerhed, før den låner penge til dig.
  • Men du bør naturligvis også selv gennemgå foreningens økonomi, da du ved et køb medhæfter for denne.
  • Du betaler ikke ejendomsværdiskat i en andelsbolig, da du ikke ejer boligen, men kun ejer en andel af foreningens formue.

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.

Osta ylellinen huoneisto Helsinki. Kiinteistönvälitys helsinki.

Osta ylellinen huoneisto Helsinki. Kiinteistönvälitys helsinki.

HS:n Oikotieltä hankkiman laajan vuokrailmoitusaineiston perusteella vuokra-asuminen on asunnon ostamiseen verrattuna edullista esimerkiksi juuri Helsingin Kruununhaan, Kaartinkaupungin ja Eiran kaltaisilla arvoalueilla.
Asunnon ostaminen puolestaan on puhtaasti lompakolla ajatellen kannattavaa Helsingin Kontulan ja Vantaan Havukosken kaltaisissa lähiöissä. Niissä myytävien asuntojen neliöhinnat ovat suhteellisen matalia, mutta vuokrat verrattain korkeita.
Vertailussa ei otettu huomioon mahdollisia lainan korkoja.
”Asunnon ostamisen kannattavuuteen vaikuttaa aina muitakin tekijöitä kuin pelkkä hinta, mutta tämä on juuri se johtopäätös, minkä markkinatilanteesta voi tehdä”, sanoo Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.
”Mitä kalliimmalle alueelle mennään, sitä kannattavampaa suhteellisesti on asua vuokralla ja mitä vaatimattomampaan lähiöön mennään, sitä kannattavampaa on asua omistusasunnossa”, Metsola jatkaa.
Alueiden erilaisuus näkyy käytännössä hyvin esimerkiksi vertailtaessa Helsingin Kontulan ja Kruununhaan hintatasoja.
Itäisessä Helsingissä, metroyhteyden varrella sijaitsevasta Kontulasta irtoaa toteutuneiden kauppojen valossa 70 neliön kolmio keskimäärin alle 135 000 eurolla.
Vastaavan kokoluokan asunto maksaa esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa sijaitsevassa Kruununhaassa noin kolminkertaisen summan.
Vuokrissa alueiden erot eivät ole lähellekään yhtä suuria. Kontulassa yksiöistä pyydetyt neliövuokrat pyörivät Oikotien tietojen mukaan 24,3 euron paikkeilla. Kruununhaassa postinumeroalueella 00170 sijaitsevista yksiöistä on pyydetty tänä vuonna vuokraa keskimäärin hieman yli 27,7 euroa neliötä kohti.
Kruununhaassa 30 neliön yksiöstä joutuu siis maksamaan kuukaudessa vuokraa keskimäärin noin 830 euroa ja Kontulassa noin sata euroa vähemmän. Suhde pysyy samansuuntaisena myös suuremmissa asunnoissa.
Pääkaupunkiseudun sisäisiä hintaeroja voi tarkastella sen avulla, kuinka kauan alueen asunnoista on keskimäärin maksettava vuokraa ennen kuin vuokrapotti kohtaa vastaavista asunnoista maksetun hinnan.
Mitä pitemmäksi aika venyy, sitä edullisempaa asunnon vuokraaminen suhteellisesti on.
Vallitsevilla vuokra- ja myyntihintatasoilla Kruununhaassa voisi asua vuokrayksiössä yli 22 vuotta ennen kuin on maksanut asunnon nykyisen myyntihinnan verran vuokraa. Kontulassa vastaava aika on vajaat 12 vuotta.
Kaksioissa ja kolmioissa vastaava aika pitenee Kruununhaassa, Kontulassa se puolestaan lyhenee.
”Yhden nyrkkisäännön mukaan asunto kannattaa ostaa, jos sen hinta on alle 15 kertaa vuosivuokra, ja vuokrata, jos hinta on tätä korkeampi”, sanoo kaupunkitaloustieteen emeritusprofessori Heikki A. Loikkanen Helsingin yliopistosta.
”Sääntö on yksinkertaistus, mutta sen mukaan on ymmärrettävää, että Kontulan yksityisestä asuntokannasta mieluummin ostetaan kuin vuokrataan asunto. Kruununhaassa tilanne on päinvastainen ja se selittää etenkin pienasuntojen vuokraamisen yleisyyttä”, Loikkanen jatkaa.
Loikkasen mielestä useilla kantakaupungin alueilla asuntojen hintataso on vuokriin verrattuna korkea. Vuokrapuolen suhteellinen edullisuus johtuu Loikkasen mukaan siitä, että Suomessa asuntojen vuokraaminen painottuu pääosin pienituloisiin ja nuoriin.
Mitä enemmän tuloja, ikää ja perhettä karttuu, sitä suositummaksi omistusasuminen muuttuu, Loikkanen sanoo.
”Koska vuokramarkkina painottuu keskimääräistä pienituloisempiin ja nuorempiin suomalaisiin, niin vuokra, jonka he voivat maksimissaan maksaa, ei ole niin suuri. Tämän takia vuokrataso ei voi nousta hillittömäksi”, Loikkanen sanoo.
Omistuspuolella asuntojen hintoja pönkittävät muun muassa alhaiset korot pitkine laina-aikoineen sekä tarjonnan niukkuus, Loikkanen sanoo.
”Jos kaikki kotitaloudet vain vuokraisivat asuntoja, niin silloin etenkin keskusta-alueen vuokrat olisivat nykyistä korkeampia.”
Emeritusprofessori Loikkanen, kiinteistönvälittäjä Linden ja Vuokraturvan Metsola selittävät Helsingin sisäisiä vuokra- ja myyntihintaeroja myös alueisiin liittyvillä statusarvoilla.
”Kontula on lähiö, joten eivät esimerkiksi lääkärit ja juristit täältä pääsääntöisesti itselleen asuntoa etsi. He haluavat sen ehkä jostain Ullanlinnasta”, Linden sanoo.
Myös Vuokraturvan Metsola sanoo, että esimerkiksi Kaivopuistossa sijaitseviin omistusasuntoihin liittyy voimakas statussymboli.
”Mitä hienommassa osoitteessa, halutummassa talossa ja komeammalla merinäkymällä varustetussa asunnossa asuu, sitä suurempi status siihen liittyy”, Metsola sanoo.
”Asunnot ovat olleet samassa suvussa hyvin pitkään, ja jos tällainen asunto tulee myyntiin, niistä ollaan valmiita maksamaan huimia hintoja, koska niitä on rajallisesti tarjolla”, hän jatkaa.
Vuokra-asumiseen vastaavaa statusarvoa ei Metsolan mielestä liity.
”Se on erittäin korkeatasoista asumista, mutta suomalaiset eivät näe siinä samanlaista lisäarvoa. Ei esimerkiksi Kaivopuistossa sijaitsevien asuntojen vuokra ole viisi kertaa kalliimpi kuin Helsingin lähiöissä sijaitsevien asuntojen vuokra”, hän sanoo.
Muutamilla alueilla vuokratasoa vääristävät huoneistohotellit. Pohjois-Leppävaarassa, Pitäjänmäessä ja Veromiehenkylässä vuokrat näyttävät poikkeuksellisen kalliilta, koska alueilla on runsaasti huoneistohotelleja. Niiden vuokrat ovat jopa moninkertaisia alueen muihin vuokra-asuntoihin verrattuna.
Metsolan mielestä HS:n keräämä aineisto antaa riittävät eväät kaupunginosien väliseen vertailuun, mutta asuntokaupoille hän ei vielä jutun perusteella säntäisi.
”Jutusta syntyy äkkiä ajatus, että asunto kannattaa ostaa näistä tietyistä lähiöistä. Aina kannattaa kuitenkin muistaa, että jos asuntoja myydään jossain halvalla, niin saattaa olla, että niitä asuntoja myydään halvalla jostain syystä. Monissa lähiöissä hintaa laskee se, että siellä on vielä suuret peruskorjaukset tekemättä”, Metsola sanoo.

Osta ylellinen huoneisto Helsinki. Kiinteistönvälitys helsinki.

購買香港豪華公寓. 香港房地產經紀人.

購買香港豪華公寓. 香港房地產經紀人.

香港有着其中一个世界上最适合做生意的环境,所以外国投资客决定在这里投资也并不是什么奇怪的决定。和伦敦、纽约一同被列为头3大世界金融中心,香港在上个世纪收到了大量来自各地的投资者。
就算房产市场管制跟其他亚洲城市比起来要来松,以一名外国人或大陆人来说,你还是有许多需要事先知道的重要规定。在这篇文章里,我会教你在香港买房产前必须先知道的讯息。

外国人和大陆人可以在香港买房产吗

香港是亚洲中最自由的国家之一,且外国人和大陆人在这里买房产并不被任何特殊规定限制。再搭配上极度有竞争力的利率和低税金,房价在上个世纪成长许多显得并不奇怪。
不过呢,买房产还是有些限制的,例如你所该知道关于土地拥有权的事宜。
让我解释一下:
在香港,政府拥有所有的土地,所以你只能获得所谓的租赁协议。这意思是你没法拥有土地, 你只能弄个有注明你能使用土地时间期限的协议。
这在东南亚国家很常见,但像澳洲或新西兰这些国家并不会有。
这意味着你无法拥有土地,相反,你建立了一项规定你在特定时间段租用土地的权利的协议。
之前,租赁期限定为75,99或999年,具体取决于你在香港购买房地产的情况。预计租赁期将在1997年完成,就在英国将其皇冠明珠交给中国之前。有些人认为所有租赁协议将于2047年(1997年转移年 + 50年= 2047年)届满。
但根据“基本法”的规定,如果在1997年后(1997年 + X年+ 50年)购买房地产,时间可延长至2047年之后。如果你想了解更多关于这件事情的信息,我建议你访问土地部门的网站。

在香港买房的过

这一段里,我会跟你谈谈在香港买房完整购买过程会是什么情形。许多年以来,香港一直是被评为世界上买房最贵的地方。
有些人,当地人或尤其是来自中国大陆的投资者都能够用现金来支付。不过也有许多买主决定申请房贷来支撑他们的购买决定。
所以让我们来看看你可以如何申请房贷。

1. 取得房

假如你需要房贷,那你必须联系当地银行来查看他们所提供的选择。香港有许多大银行,因此你能有不同的选择。
比较常见的银行是:汇丰银行、星展银行、渣打银行、中国银行、和花旗银行。

香港汇丰银行能为外国人和大陆人提供什么样的房贷

我个人最近有亲自跟香港汇丰银行联系。他们说:
假设你打算自己住在这块地上,非居民外籍人士最多可以获得总房产价值的50%贷款。可是最高限度为港币4百万。
如果你以投资人的身份来买房产(意思是你并不打算住在这),贷款比例会被降到最多40%。还款期限最多是30年而分期付款通常是月付。规定会跟着时间改变,所以你得直接跟当地分行联系以获得所有相关细节。
假设你的收入是来自海外,那你别理所当然认为所有上面提到的银行一定提供房贷给非居民 (这代表你在香港没有任何信用记录。)
打个电话给银行已获得详细的最新讯息,像是:
a. 你会获得多少房贷 (这会根据你的国籍、薪水来源、薪水多少和你的年龄等等来决定)
b. 付款期限是多久
c.为了获得房贷你所需要采取的步骤
d. 利息是多少
你想在香港获得房贷的话,你必须亲自去香港跟当地分行会面。

记得在会面准备以下文件

a. 银行对账单(最近6个月的)
b. 你的护照
c. 薪水证明(最近6个月的)

渣打银行可以提供什么样的房贷方案给外籍人士

我最近有联系香港的渣打银行,而房贷条件基本上跟汇丰银行一样。
根据渣打银行:
如果你买房产是为了自居,房贷最高额度是房产的50%。如果你是为了投资,那额度则是40%。如你所见,渣打银行的条件跟汇丰银行一样。
利息则是 1.8%,而一般来说都是每个月分期付款。
也不要忘了:
假设你有联系任何一个香港的银行,你得说清楚你是非居民,因为这会影响到你能获得的房贷。

我可以从香港房地产中介获得房贷吗

就像我之前所提的,香港最大的两个中介是美联物业和中原地产。
由于他们提出给当地人的方案使他们可以申请到100%的房贷,且不需要付任何任何首付,这两家中介获得许多媒体的注意力。我也有向美联物业联系并询问非香港居民的外国人和大陆人申请贷款的条件。
美联物业能提供给非居民外国人和大陆人的贷款是:

假如你的收入是从香港来

房贷是港币4百万封顶而且有几率获得最多总房产的50% (跟汇丰银行或渣打银行)。

设你的薪水是从海外来

房贷贷款限制设定在3百万港币,而你有机会可以获得总房产价值40%的贷款。确定你从银行收集了所有讯息,而且在下决定前与银行亲自会一次面。

2. 找个房地产经纪

当你从银行方面获得所有你能拥有的贷款选项后,你该开始找个房地产经纪人。其中一个方法是在网上找。事实上,大部分的香港在地人都会请房地产经纪人。
你肯定能找到一名能说流利普通话、广东话或有需要的话,找个能说流利英文的也可以。就像在其他文章里提及,你也可以问问你的亲朋好友或同事来看他们有没有推荐人选。
香港并不缺房产经纪人,目前在香港的房产经纪人大约有4万人。而市场上最有势力的就是美联物业和中原地产,他们俩者都在抢房产界的新客人。
当你找到个名声好像不错的中介,你也可以和EAA (地产代理监管局)确认。他们的项目包括颁发许可证和处理对房产中介的抱怨。
你可以在地产代理监管局的网站上找到关于地产经纪人的资讯(他们网站上有许多实用的信息像是常问问题)。你只要输入中介的许可证号码(或名字),接着按搜寻。所以信息的是公开的。

我得付经纪人多少钱

一般来说得付个 1%的佣金给经纪人。
有些人认为香港的佣金太高了,经纪人只需做相对来说“一丁点”的活就可以拿到高额佣金。这以后可能会改变,因为有些公司已经开始提供例如透过VR虚拟现实技术来线上参观房产。
是的,房产市场也跟上了科技的脚步。更重要的是呢,越来越多买主会在网上搜寻寻找更多相关资料。

3. 找名律

就像在任何其他国外国家也是同样,我建议聘用一名律师读过所有文件,然后让他或她跟卖家的律师沟通。
为什么?
合约和契约常常是用法律角度来写,而让普通人来读和确认这些文件有些风险。律师也会帮你检查地契来确定这个房产上没有任何隐藏的产权负担或抵押权。
当房产转到你的名下时,你也需要他们来完成转让过程。律师可能在短期内会让你花钱,不过他们以长久来说也可以帮你省下很多钱。
建议:
如果你想知道更多关于律师的事,我强烈建议你读读我们的文章。

4. 检查地

其中一个必须早早做的事就是检查地契。为什么这件事很重要?
检查地契能确定说这个房产没有隐藏的产权负担或抵押权,例如你所不知道的房贷或者房子使用权的限制。最简单的方法是让你的律师检查地契,不过你也可以线上土地注册上搜寻这个地契。
土地注册处会登记所有与土地所有权有关的文件,他们会代替物主留下这些记录。

5a. 订金:临时合约

当你找到一块你喜欢的房产时,先检查地契,然后和卖家决定价钱后呢,你就需要下订金。
你第一份要交的定金叫做初始保证金,然后一般来说是房产价值的 5%。你应该在提出PA (临时合约)时缴交定金。这跟在新加坡一样,买家必须先付所谓的OP(购房意向费),这是一笔 1%的的费用,之后在把剩下的付清。
不要忘了,临时合约上应该要有所有关于房产的必须信息以及假设你或卖主退出交易。
举个例子:
你可能会失去你的定金而且还需要多付补偿金给卖家。如果卖家打破约定,他或她必须付你一定的补偿金 (举个例子,两倍的订金。)

其中一些临时合约该有的信息应该包括

a. 你给卖家的全名和身份号
b. 房产价格
c. 定金信息 (你需要付款的顺序)
d. 房产内容
e. 法律费用和法律责任
f. 产权负担和留置权的信息
你可以上地产代理监管局的网站来检阅临时合约上需要的完整项目清单。一般来说,定金是分3个步骤付款:初始保证金、定金余款和价格余款。
初始保证金必须在临时合约签订前付款,而要付的金额大约会在3-5%之间。之后呢,你在签定买卖合约后,你需要付完余下的订金。初始保证金加上定金余款总共会是总金额的 10%左右。
最后呢,你需要把所有余款的付清。

5b. 下定金:正式买卖合约

临时合约只是简单华东合约,而你的律师会帮助你开始拟一份所谓的正式的买卖合约。
在这个合约里,律师会添加更多的细节到合约上,且更法律用语的词汇。在你的律师签完合约后,你需要和卖家一起签字。这是所谓的最后一步:转易过程,我在英国文章中有讨论过这个文章。

6. 认最后的房贷合约(房贷文件

在完成你的房产缴款后,你会需要确认你所需要的房贷金额。
一般来说,你的律师会和你的银行沟通来确定钱会从你的账户转到卖家账户里。一完成后,转交过程就会算完成,而你也能拿到你的房产的钥匙。

香港的印花税是多少?

外国人需要支付两种不同的印花税。一种叫做从价印花税(AVD),第二种叫买家印花税(BSD)。 从价税已提高到15%,显着较高。如果你是永久居民或第二家购房者,AVD的不同取决于你购买房地产的年份。
如果你想了解更多关于税收方面的信息,我建议你在税务局的网站上阅读这个分析。

买家印花税多少

买家印花税是15%而且还得加在从价印花税上。就算印花税有些效果,当地人和中国人都能找到方法来躲很高的税。
举个例子:
第二次买房的买家可能会考虑透过他们没有房产的父母买房,这样一来就可以不用叫15%的买家印花税。
某个当地已经买了将近300套房产的亿万富翁透过他的公司又买进了价值14亿港币的房产,而且还免掉一千七百万美金的税。
他可以这样做是因为他被视为所谓的“第一次买主”,他从来没有用他的名字买过房产而且拥有永久居民身份。

谁付印花税?是买家还是卖家

传统来说,买家一般会付全额的印花税,就算根据法律来说,买家和卖家双方都是应该要付税的。

香港房屋税是多少?

房屋税目前设为15%且从你的房租收入扣除。不过呢,如果你的维护费被视为有关系的话,这也能拿来抵税。
房产税可以根据以下方法计算:

房租收入 (12个月):

– 还没收到的房租
– 费用
– 20% * (维护以及相关费用)
= 需要交的房产税价格
以下是个如何计算房产税的例子:
房租收入 (12个月) = 港币 100,000
– (港币 10万 * 20%) 从维护费算出来的港币2万
= 港币 8万
计算房产税
港币 8万 * 15% =港币 1万2千
+ 临时金额的房产税 (港币一万两千)
总共房产税= 港币 2万4千元

卖家的资本利得税是多少

跟新加坡一样,香港没有资本利得税。不过假如你买房是想从中获利,那你可能得付税金。
每个案子都是个别看待。

香港首付需要多少?

就像上面所提到的,在汇丰银行,你需要付上至少 50%-60% (房贷最多是港元4百万。)在渣打银行的条件也会是一样的。

如果我在香港买房,那我会获得永久居留身份吗

很不幸的,你没法透过在香港买房来获得永久居留身份。你需要至少在香港住7年才才能拿到永久居留身份。

我可以出租我的房产吗

外国人和大陆人在香港没有被设限不能出租房产。为了让出租过程越顺利越好,我建议你找一名房屋中介。你可以找帮你买下房产的那名中介。
请房屋中介的优点是他们有执照而且在地产代理监管局有注册。所以呢,假如有什么事情不顺利,你可以联系地产代理监管局。
一般来说,你会由同一名房产经纪跟一名房客”配对“。在签下你的租约前,所有的当事人都必须签下房屋中介的合约。这是好的,这份合约会注明你以屋主的身份会有什么权利,以及房客的权利。

如何设租约

当你设下一个房中合约,你还会需要设下租约。租约会规定当房客租下你的房子时,他所拥有的所有权利和限制。
之后呢,房屋中介或你的律师需要做一次土地搜寻也提供房客一份副本,这样可以保护房客未来可能会有的问题。
在房客检视过土地搜寻而且你同意所有像是房租或租房期限的条件,你必须拟一份临时合约。
注意
临时合约跟你在买房期间拟的临时合约是用同一个称呼。事实上,这跟拟出租房合约几乎是一样的。在房客付了定金而且临时合约签完后,你必须准备一份正式合约(再从申一次,购买过程也是一样的。)
拟租约时,你不一定要用所谓的标准格式,不过你必须包括某些特定资料,像是:
a. 个人资料和香港身份证副本或护照
b. 房产资料 (像是详细地址)
c. 出租租期(至少一年)。你必须包含假设你们任何一方违反合约会发生的事,或者房客是否能续约。
d. 租客该交多少租金和多常交租
确定印出至少3份房产中介合约和正式租约副本:一份给你,一份给房客,而最后一份给房屋中介。
不要忘了你还需要付佣金给房屋中介,这件事得清楚写在临时和正式合约中。

结论

香港房产市场在前几年主要由于来自中国的投资使得价格大涨特涨。就算政府试图引进新的法规来降低外国买家的数量,他们还是不停的寻找香港房产的投资机会。
这个市场吸引了许多外国人和大陆人的主要原因有:香港是个亚洲的商业中心,而且整体来说税金和利率都不高。
其中一个好处是香港有许多能提供非居民的外国人高达40%-50%的当地银行。如果你有许多现金存款而且想要稳定的长期投资,那香港会是个不错是选择。

購買香港豪華公寓. 香港房地產經紀人.


Лучший подарок на юбилей начальнику или коллеге, это копия картины известного художника. И заказать копию картины их очень просто. Вы можете Купить картину Каналы Венеции, Вильгельм фон Герцфельд в недорогом интернет магазине копий картин, всем покупателям дарим скидки и подарки, бесплатная доставка, торопитесь цены снижены!